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原创 社科院：房价只涨不跌的时代已经过去？房价这是真的要跌了吗？
2020年12月1日，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布《中国住房大数据分析报告（2020）——城市房价预警与房企品牌价值测度》。该报告同时也是国家自然科学基金面上项目 “基于互联网大数据和重复交易法的中国城市住房价格指数编制研究” 及中国社科院国情调研重大项目“房地产调控政策及其效果”阶段性成果。报告发布因城施策背景下的城市房价涨跌预警(2020)。

报告认为，在因城施策的政策背景下，各城市房地产市场的差异化将成为常态。新冠疫情的出现，加速了房地产市场大分化时代的来临。市场差异化有利于避免房地产市场系统性风险的发生。在大分化时代，单纯宏观分析工具难以有效判断区域房地产市场走势，房价局部大涨大跌风险将成为防范房地产市场风险的重点。

报告指出，房价只涨不跌的时代已经过去。局部房价下跌监测预警，将成为市场监测预警的重要方面。年度房价跌幅监测表明,受住房市场自身理性回归因素及疫情的冲击，部分城市2020年度房价出现一定程度的下跌。据纬房指数同比监测，从2019年10月到2020年10月， 9城市年度跌幅均在5%以上， 高年度跌幅为9%。其中包含二线城市1个，三四线城市8个。

说实在出现这样的现象完全是非常正常的，为什么这么说呢？

首先，我们要明白房子到底是什么？房子一直被称之为商品房，所谓商品，那么就一定会遵从客观的经济规律作用，按照价值规律来进行区分的话，那么任何商品都会因为供给和需求关系变动而出现不同程度的涨跌，那么，既然房子也是商品，为啥之前中国的房子似乎是只涨不跌呢？这是因为，房地产作为耐用大额消费品，其本身的流通速度就是相对较慢的，在这样的情况下，中国的房地产市场发展的时间也比较晚，再加上整个市场的又处在中国经济高速增长和高速城镇化的阶段，几个特殊阶段的叠加到一起之后，就逐渐形成了看上去中国房地产市场是只涨不跌的市场，然而这仅仅是特殊阶段的特殊产物而已，只能说大家所经历的房地产周期还不够长，所以对于房地产的理解还不够深刻而已，作为商品来说，我们到底现在为止都没能真正经历房地产市场的一个完整周期。所以，很多东西，我们还没有完全理解到位。

其次，房地产市场的价格真会下跌吗？正如我们前面所述的那样，房地产既然是商品，那么商品的价格就必然会有涨跌的变化，价格是围绕商品价值进行上下波动的。所以，房地产的价格既然会有上涨，也会有下跌，从目前来看，一方面，中国的人口城镇化水平已经到了较高的范畴，如果没有更大规模的人口流入的话，那么房地产市场的支撑力度也就会出现相应的下降，这是从价格支撑的角度出发，另一方面，的确某些地方出现了房地产价格的部分泡沫化现象，所以在当前情况下，房地产市场会出现一定程度的泡沫出清，这也是很正常的现象。

第三，我们该怎么看待房地产价格的波动？我们要习惯，房地产市场的价格涨跌都是正常现象，没必要反应过激，如何判断一个城市的房价， 好的办法就是从人口的角度出发，如果一个城市一直处于快速的人口流入状态的话，那么其必然会有比较大的刚需作为房地产支撑，那么房价想要大规模下降可能性就不会太大，如果一个城市一直处于人口净流出状态的话，比如说类似于鹤岗、乳山等地区，那么，出现房地产价格的下降就很正常。

所以，我们判断房价一定要有属于自己的判断标准。