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广州再打头阵放松限购，全市120平米以上住房随便买

又有一线城市对楼市进行松绑。

1月27日，广州市政府办公厅印发《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（以下简称为“《通知》”），提出继续加大住房保障力度、精准支持房地产项目合理融资需求、优化限购、加强房地产市场监管等政策措施。

颇引市场关注的是广州对限购的新一轮优化。上述通知明确，在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。

这是自2023年9月调整限购范围以来，广州第二次对限购政策进行精准松绑。彼时广州规定，除越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区限购外，其余地区不再设置限购条件。在前述限购区域内，广州户籍的家庭限购2套房、单身限购1套，非广州户籍须连续缴纳2年社保可购房1套。

在广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉看来，广州本次放松对120平方米以上住房的限制，在需求端减少了限购区域内的大户型购房的限制条件，支持“卖一买一、租一买一”，都有利于推动改善性需求适时入市，也符合中心区改善型需求占比大的特征。

李宇嘉举例称，在广州市天河区，2023年的新房交易套均面积为130平方米/套，以改善型需求为主导；叠加供应量的明显增长，导致目前天河供求比为1.75：1。新政松绑对户型的限购政策，有助于消化库存的同时，推动刚需和改善型住房需求的循环，新房和二手住房的循环，租赁和交易的循环等，促进供应和交易两旺。

除了对大面积住房限购的放松外，《通知》还规定，在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在广州市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。

广州当地一资深中介人士向第一财经记者表示，新政之下，“实际等同全面放开限购”。他表示，只要把手中的房子挂牌，或者办理出租，就能获取新的购房名额。

2023年以来，在四个一线城市中，广州堪称各类放松政策的先行者，尤其是在大力度支持政策方面。

2023年8月30日，业内广泛期待的“认房不认贷”政策，在广州率先落地，打响了一线城市限贷放松第一枪；9月，又率先下调二套房首付比例至40%，同时有房无贷的最低首付比例为30%；此后深圳、北京、上海也先后将二套房首付比例下调至最低40%，支持改善性住房需求。

同年9月下旬，广州再祭出一项重磅政策，首次官宣解除对黄埔、番禺、花都三区的住房限购，而此前，广州已执行住房限购12年。与此同时，广州二手房增值税免征年限由5年改为2年。至此，广州的购房门槛在一线城市中已最为宽松。

多重大力度利好政策的托举之下，广州市场在2023年呈现脉冲式回暖，月度成交随政策波动，部分购买力得到有效释放，但整体而言，政策的持续性不强。

例如，8月-9月的限贷、限购松绑落地后，广州新房市场反弹明显。据克而瑞统计，10月单月，全市在售301个项目的周度转化率为4.34%，月均成交表现仅次于小阳春。但进入11月份，广州新房成交套数环比下降约2成，成交均价约3.7万元/平方米，环比下降5%，创2023年下半年新低。“市场热度回升周期不足一个月。”

整体来看，广州市场面临着一定的去化压力问题。据克而瑞，截至2023年末，广州库存量为1232万平方米，同比下降8%，去化周期为19.6个月，仍处于高位区间，去化压力不减。其中，增城、番禺、南沙、花都库存积压，去化周期普遍高于16个月以上，荔湾、天河库存也大量增加，去化周期高于20个月。

基于这样的表现，对于该次的松绑政策，广州当地房地产业内人士的预期并不高，“广州限购区域本来就不多，人才落户政策也比较宽松，预计对核心区域会有些许提振作用”。

不过，从更广泛的层面上来看，广州在新一轮松绑中再打头阵，业内对其他城市的放松有了更多预期。易居研究院研究总监严跃进表示，广州本次的松绑说明在去年认房不认贷、房贷双降等基础上，各地会继续调整优化购房政策，预计今年政策进一步宽松，其他三个一线城市放松概率也增大，增强了市场对限购进一步调整的预期。

事实上，就在广州发布该新政前一日，住建部在1月26日举行的房地产融资协调机制部署会议上提出，要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。

李宇嘉认为，对于热点城市，过去均为调控政策重点监测城市，出于房住不炒、稳定地产、规范政策行为等考虑，政策调整要加强上下之间的协调和报告。目前，各地房地产市场下行，稳定的压力加大，过去的这样的做法不再可行。赋予城市房地产调控自主权，目的是将稳定市场和行业的权利责任义务都给到地方政府，落实地方的主体责任，国家加强政策扶持和监测考核。

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