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“投资客变多,捡漏空间变小!”北京法拍房新政后涨价,业内人士称咨询量暴增 北京企业网站设计 网站制作 网站建设 北京设计网站
发布时间:2024-06-07 12:55:57 作者:北京网站建设 来源: 浏览次数:5次

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“投资客变多,捡漏空间变小!”北京法拍房新政后涨价,业内人士称咨询量暴增
出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

“如果在新政前,这套房子可以900万拍下,但新政出来后,报名人数从原来的5至6人,增加至现在9人左右,价格也上升至950万。”

“但这套房子市场价为1100万,所以大家还是相对理性的,并没有如之前出政策那样。”

这是肖然近期参与的一套法拍房,她是上海法拍资深人士,专注于这一细分领域10年,“517”楼市新政后,上海出台“沪九条”,但在她的感知中,法拍市场相对平稳。

虽然参拍报名人数增加了三分之一,但价格并没有想象中(涨的)那么多。“新政前可能在8折以下,新政后可能就到8折朝上,甚至85折左右,现在大家都极度冷静。”她指出。

类似的情况,也发生在深圳和北京。

北京资深法拍经理杨栋胜告诉搜狐财经:“517政策后关注的人明显多起来了,拍的人也多了,尤其是通州尤为突出,参拍人数增加了近一倍,价格也上涨了。”

专注于深圳法拍人士钟迪旺也有相同的感受:“明显能感觉到最近参加的人数往上走,之前都是三五个人,现在动不动十几二十个人。”

“深圳法拍房成交价没有明显的上升,折扣率依旧处在85折左右。”另一位在深圳从事法拍咨询工作的朱志强指出。

中指研究院数据显示,截至目前,核心城市中仅剩北京尚未落地517新政,新房仍延续调整态势,二手房则在以价换量带动下保持较高活跃度;沪广深在优化限购限贷政策后,新房、二手房市场均有一定程度改善。

具体细化至法拍房市场,北京、上海和深圳在517新政后有何变化,搜狐财经通过咨询多位当地资深法拍人士,从他们的一线感知来呈现市场变化。

北京:投资客变多,有人一年倒腾3次赚150万

在杨栋胜的感知中,“430新政”再叠加“517新政”后,北京的法拍房投资客明显增加,咨询量明显变多。价格也有所上涨,但不是太多。

从北京整体成交来看,法拍房一般是市场成交价的85折左右。517新政后,折扣率变为85折到88折。“捡漏空间没有之前那么大了,五环外放开了第二套限购,参拍人数变多了。”

尤其是通州放开限购后,因为此前是价格洼地,好多人很看好副中心前景,想在长期持有一套房子。“但通州目前还不太适合投资,因为快进快出受限。”

瀚海数据研究院数据显示,5月份北京法拍房火爆成交30亿,住宅成交单价5.73万/㎡,环比上涨1.60%,同比上涨9.35%,较5月二手房单价6.14万/㎡相比,折扣率6.68%。通州区有效上拍65套,成交31套,以47.69%成交率位居第一名。

在杨栋胜接触的人群中,投资客主要有两类:一类是由刚需转变而来,拍下第一套后,发现价差挺大,转到二手市场能赚差价,心理逐步发生变化,从刚需客变成投资客;

另一类是手上握有大量现金,却不知到该干什么的人群,尤其是近两年投资股票、基金和理财产品的人群,开始将投资阵地转移到法拍房市场。

“这是一本能算清楚的账,拍价出多少,转手能卖多少钱,最终收益率如何,前期都能算出来。” 杨栋胜分析道,投资法拍房收益率至少8%,一进一出半年时间,一笔钱一年可以投资两次,收益最低能达到16%。如果收益率为6%,相当于一笔失败的投资。

“即使现在市场行情不好,我还遇见过一年倒腾3次的,就是从去年5月份到现在。他手头有400万多,说是一年赚了150万左右,收益率37%。”

杨栋胜强调,投资法拍房快进快出很关键,不管市场好与坏,两三个月内出手,这期间内价格波动一般可控,不能等到半年以后再出售,无法预测市场的涨与跌。关键因素在于对前期风险的把控,以及腾房周期的长短。只要腾房周期缩短,就能随时出手。

由此也导致一种现象,法拍房再转手的价格,一般是同小区内二手房单价最低的房源。

谈及此处,他特别提到了望京区域,去年有人拍下后没有立马转手,一分钱没赚。“望京区域降价较为严重,如果去年5月拍到手还没转手,现在房价已跌至了当时的法拍价。”他解释称。

“一般不会出现砸手里的情况,主要就看赚多还是赚少,前期拍的时候要把降价空间预留出来。” 杨栋胜指出,朝阳、大兴和丰台区的法拍房,很受投资客青睐,尤其是朝阳区,已成为投资热门区域;东西城和海淀,因为老破小较多,有的房源学区被占用,出手周期太长。

深圳:参拍人数增加,价格没有上升

“不能说深圳法拍市场较热,只能说参与的人相对积极而已。” 钟迪旺指出,去年价格低,但观望者较多,报名着较少,参拍者七折多就能拿下,可以说是捡了大便宜。但今年政策频出,很多人认为已经探底,参拍者变多。

虽然深圳跟进了517新政,但他认为二手房市场并未转好,还是老样子,价格也没什么变化。“罗湖区热度相对较高,但价格还是起不来,只是交易量更活跃一点。”

深圳分区优化限购,相当于划定了核心区与非核心区。此外,福田区和南山区以价换量的业主很多,都想尽快出手,但政策出来后,这些业主虽然愿意出手,但降价幅度开始缩窄。

“对于法拍市场而言,参与者的出价和竞拍热情比之前要高。” 钟迪旺说道。

朱志强对此也感同身受,法拍房是楼市的晴雨表,因为其成交价可以直接反映在数据层面,就像股市一样,多少人参与竞争、收盘价如何,都显而易见。

深圳法拍房市场主要有三类群人,分别为初次上车人群、改善型和投资客。其中,初次上车的参拍热情高,较为活跃。

从他的观察来看,近期市场是冰火两重天,政策热度很高,但实际成交尤其是法拍房市场,并没有想象中那么热闹。报名人数虽有所增加,但是成交价没有明显的上升,折扣率依旧处在85折左右。

“今年楼市整体的回调力度比较大,回调幅度大概有15%,短期之内不会改变,整体下滑的态势还没有遏制住,因为广州和香港的楼市都在回调,深圳楼市也不会孤立。”对于深圳楼市的走向,他依旧较为悲观。

上海:法拍人群以刚需为主,投资客聚焦在豪宅

“我以为那套法拍房,最后成交价会达到1000万,但最后是950万,比我想象中要理性。”肖然说道,现在市场上有一套同样的二手房,价格已经谈到1150万,但业主还未松口。

“卖家还难以接受当下的市场,内心不甘,不太愿意降价太多。”在她看来,如今购房者极度冷静,甚至冷静过头,他们已形成一个共识,新政后大涨大跌的可能性很小。

在这种背景下,新房市场进入一种平和状态,热度变高,浦东因沪漂较多,交易速度高于浦西;二手房市场反而陷入胶着,不少人业主认为新政是利好、想涨价,但买家并不接受。

不同于二手房市场的胶着,上海法拍房价格有上升。据她估计,新政后整体上调了5%左右。“此前可能在8折以下,之后可能就到8折朝上,甚至85折左右。”

在她接触的人群中,上海当下购买法拍房基本以刚需自住为主,而投资客人群主要聚焦在豪宅,如九龙仓、融创滨江壹号院和翠湖天地的法拍房,预算基本在5000万至1亿之间,投资客居多。而且,豪宅价格受政策影响不大,上海豪宅一直很热。

相比于2020年,上海豪宅价格跌幅不小,如翠湖一期和二期的房子,动辄20万一平,甚至四期最高的成交价达到30万一平。如今,四期价格为20万左右,其它几期也降至16万至17万,很难再往下跌,对于投资客而言是一个好时机。

对于法拍房价格的后续走势,她认为目前最关键的是购房者自身没有钱,超前消费完全处在收缩状态。所以,法拍房价格后续波动不会太大,可能8折的房源会变为85折,9折是上限。部分在市场买不到的豪宅,法拍价可能会超出市场价。

“当下确实是一个不错的买房时机,我认为是可以出手了,在可接受的价格范围内,尽可能的选择优质资产,因为接下来的政策也不会比现在更多了。”

 

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