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京沪两地“认房不认贷”后，楼市为何先扬后抑？ （上海篇）
58安居客研究院

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“认房不认贷”给市场带来一波热度

近日，一线城市全面实行“认房不认贷”的政策点燃了整个楼市。上海9月1日傍晚推出新政，9月1日当天的热度就出现了上升，而9月2日的市场热度更现大幅增长。安居云洞察数据显示，新政发布后的两周（9月1日—9月13日）较新政前两周（8月18日—8月31日）的日均热度高出13%。但新政发布后的两周出现了明显的先扬后抑的情况：第一周市场热度较新政前提升17%，第二周较第一周回落9%，但依旧比新政前上升7%。

从实际成交看，上海在8月底的最后两天销量均冲破700套，具体来看，主要受嘉定主城区的越秀保利嘉悦云上、外高桥的瑞仕半岛璟庭等前期开盘的项目集中去化影响。同时，销量的集中释放与广州、深圳分别率先在29日、30日出台“认房不认贷”，带动入市信心有关。而9月上旬由于无新盘正式开盘，仅都处于认筹阶段，因此仅带动了看房热度，而对实际成交带动较弱。

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78%板块在“认房不认贷”后热度都有提升最高板块增5倍

据安居云洞察数据显示，上海有78%的板块在认房不认贷新政发布后实现热度增长，增幅平均值达54%，说明新政发布后对各板块产生明显刺激。值得注意的是，有多达10个板块的热度涨幅在100%以上，其中宝山杨行板块更是以544%的增幅居首。

58安居客研究院梳理发现，板块热度提升受新开楼盘带动明显，新政热度提升TOP20榜单中有10个板块有第八批次新盘上市，剩余的大多也8月底开盘或是还未定时间但即将开盘的项目，直接拉动了该板块热度的大幅提升。

如杨行板块的四季都会于9月开盘，正好赶上这波政策红利，同时项目此次主推三室户型600-700万的主力总价，尤其适合区域卖旧买新的改善客群，该盘热度较新政前上升702%；再如南京东路板块的海玥黄浦源同样是此次上海第八批次新推项目之一，但项目是豪宅定位，总价均在4000万+，但地段的稀缺性及房价的倒挂，本来就能吸引大量高净值客户的眼光，此次新政加持更是增加了这类人群的信心；陈家镇板块的上实和风院同样是此次新上楼盘，项目中含联排别墅同样也能成为新政受益者。

实际上，并非所有的板块有如此高涨的热度，从新政一周后的各板块的增幅来看，普遍在60%以下，该类板块占到了近7成。具体来看，这类板块呈现两极分化，部分为较为偏远的郊环板块，如长兴岛、奉城、金山中部等，该类板块居住配套不够完善，居住氛围不够浓厚，出行时间成本直接制约了大部分的购房者；另一部分为市中心板块，如东外滩、打浦桥、北外滩等，这类板块近期新房供应稀少，且由于在新房限价下新二倒挂现象严重，往往一开盘就遭遇疯抢，处于无新房可卖的状态。

当然还有一部分在新政出台后热度下滑的板块，约10个左右。大部分板块为新政前集中销售带来关注度骤升，强销期过后热度自然下降，如南桥、上大、徐泾、北蔡、嘉定新城板块；部分板块新盘不多，关注度始终非常低，如月浦、外高桥、西渡、航头。

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热度一番“暴涨”之后迎来的骤降

值得注意的是，上述这些板块在新政出台第一周后的热度暴涨并没有得到维持，绝大部分都出现了回落，如第一周暴涨的杨行回落47%，顾村回落52%，但总体而言，平均回调幅度在20%，依旧保持着较新政出台前更高的热度。具体来看，热度回调在0-20%的占比达57%，20%-40%的占35%，回调幅度在40-70%的仅占8%。

下图显示了回调幅度在居前的20个板块，其中部分板块还是第八批次新盘所在区域，那为何在两周内都无法维继高热度呢？

“认房又认贷”释放的需求不足是影响楼市无法持续回暖的主要原因

上海市实施“认房不认贷”新政之后，新房市场最为活跃的板块为宝山杨行板块，板块找房热度指数大涨六倍，不过随后第二周却出现大幅回落，主要还是政策出台后对周边板块置换客户短期虹吸之后无法维继相关。

首先，杨行一个板块的新房就吸引了周边2023年上半年成交最为活跃的三个板块彭浦（第七）、顾村（第八）和淞宝（第九）二手房置换客户入市，并且在短期内对客户进行锁定，那么后续热度自然而然的就会出现回落。

其次，实施“认房不认贷”政策之后，周边二手房成交排名靠前板块的置换客户正好成为杨行板块新房的主力客户。在“认房认贷”的情况之下，多数意向购房者卖掉二手房之后如果首付七成的话，还有200-300万左右的首付缺口，根本无法进行置换，而执行“认房不认贷”新政后，这部分置换客户完全能够触及到周边的新房，并且能够享受首套房的利率，因此能够激发周边的需求集中入市。

不过，杨行一个区域就对周边三个二手房成交活跃板块进行虹吸，也会影响到全上海其他区域楼市回暖，在今年上海市二手房成交处于历史低点的情况之下，其他板块也只能“火”更短的时间了。

此次“认房不认贷”新政下出现了低能级城市向高能级城市的“反向置换”的情况，最具典型的案例就是昆山购房者在上海安亭买房。这部分人群主要在安亭工作为主，前期由于上海的限购政策和资金不足的原因，只能选择在昆山买房，随着他们在上海交纳社保年限的满足限购要求，随着“认房不认贷”政策的落地，其多年积蓄已经可以支付首付，他们选择回到上海置业。

从目前昆山在售的二手房套均总价来看，套均总价差不多440万左右，如果反向置换安亭在售的公寓楼盘是完全不需要贴钱；在“认房不认贷”政策之下卖掉昆山小户型二手房也足够首付进行置换；甚至部分购房者先在安亭购房，同时挂牌昆山的二手房进行置换。

实际上目前安亭在售的热盘“大华·梧桐樾”表现也完全和昆山的反向置业客群吻合，在新政出台之前，该楼盘的找房热度几乎没有变化，但是一旦购房者反应过来之后，需求一下子得到释放，找房热度大涨6倍以上。

并且该楼盘300-400之间的总价段也完全符合昆山的反向置业人群，“认房不认贷”完全带火了该楼盘。不过这种行情在上海全市复制的可能性也相对较小，因此新政激发的这部分人群还是少数。

据58安居客研究院根据云洞察统计分析，目前上海市楼市需求主要以置换型客户为主，其占比会超过七成。从此次“认房不认贷”政策来看影响的主要是一大波想进行置换的客群，因为政策利好只有手头没有房产的购房者，他们只能通过把手头的房产卖掉才能置换到合适的房产。

从统计数据来看，9月新政出台后近半个月左右时间，上海市二手房新增挂牌量增加8.9%，目前二手房挂牌房源量相比8月中旬增加了5.7%。因此，“认房不认贷”短期内主要激发了潜在需求挂牌置换的意愿，一旦这部分房源卖掉也必然会重新进入新房和二手房市场，从而盘活整个房地产市场。

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购房者还在关注哪些板块？

但并非所有的板块“暴涨”之后就迎来回调，下图列举了部分连续两周市场热度都保持上扬的板块，究其原因，是客户对区域保持良好的信心，以及对新开盘项目的期待。

除此之外，通过安居云洞察数据，我们统计了今年关注度较高的板块，我们认为这些板块具有更为长久的客户深挖潜力。

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政策建议

核心观点：“认房不认贷”仅短期引爆市场，政策刺激“组合拳”才能促进楼市持续回暖。

“认房不认贷”确实能够降低购房者的首付支出，但是还贷压力也是出现了明显的增加。以安居客二手房平台挂牌2房来看，其平均套均总价在660万元，首付7成月供是13340元，首付35%月供达到27250元，因此降息才能更好的利好购房者入市。

按照《人民银行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》，仅有新房价格指数连续三个月出现下跌的城市才能突破利率下限，上海作为新房限价城市其新房价格完全没有下跌的可能，二手房的价格指数更具有参考性。在9月公布最新统计数据显示，上海市二手房价格环比下跌0.3%，已连续5个月出现下跌，因此这一政策完全可以考虑一下二手房价格指数作为参考依据。

1.非本市户籍需要提供设3年以上（少于其他地区2年）的社保证明；

2.非本市户籍单身（其他地区结婚）；

3.重点企业人才，工作满3个月。

目前，上海临港自贸区购房政策相对是最为宽松的，在无法全面取消限购的情况之下，临港片区的购房策略完全可以推广到其他新城。相对宽松的购房政策能够加速五大新城的人口和产业的加速导入，利好五大新城的均衡发展，其次刺激五大新城的楼市也能逐步带动周边板块的市场回暖，进而能够利好整个城市的房地产市场。

来源：金融界