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奥园“自救”进行时：8.16亿元ABS展期方案获通过，9亿港元卖掉香港旧改项目
出品｜搜狐财经

作者｜吴亚

“时间换空间”，在这场行业“流动性”危机中，中国奥园也（3883.HK）不得不争分夺秒。

11月22日，搜狐财经从多位接近中国奥园的知情人士处获悉，奥园“中山证券-奥创二期资产支持专项计划优先级资产支持证券”展期方案已获通过。

据前述知情人士透露，这笔ABS发行规模合计为8.16亿元，债券到期日为2022年5月20日，行权日为2021年11月22日；不过，具体的方案详情并不可知。

而在此之前，市场上曾流传出一份《奥园展期方案》。该方案显示，奥园对包括前述ABS在内的共三笔私募产品进行展期，未偿本金余额为15.16亿元。

事实上，财报显示在今年年中时，奥园账面上还躺着683亿元现金，但其还是走上了寻求债务展期的道路。而在回笼资金方面，近两个月来奥园也有所动作，先是公告了拟出售旗下物业上市公司奥园健康(03662.HK)物业管理业务，又以9亿港元出售香港罗便臣道若干物业。

三大评级机构下调评级

如以最新一期财报即2021年中报数据来看，奥园的财务情况并不算差。

另据经济观察报、观点地产网等多家媒体的报道，在今年10月召开的投资人会议上，奥园管理层曾表现，截止截至9月底，奥园有580亿元的资金，其中60%在集团层面。

也就是说，按照这一口径计算，奥园可动用的集团资金实则约348亿元。但以市场层面来看，目前预售资金监管趋严，诸如奥园等许多房企，因为各式各样的原因，普遍都面临着账上现金无法提出自由支配，或支配力度下降的问题。

11月，惠誉、穆迪、标普均先后下调奥园评级。其中，标普奥园长期发行人信用评级从“B”下调至“CCC”，担心其无法利用现有现金余额偿还债务，无法偿付风险正在显著加剧。

需要注意的是，在资本市场，CCC一般被认为是违约级别的评级。

三笔国内私募债进行展期谈判

此上种种，或便是奥园寻求ABS展期的原因。

事实上，在此之前，奥园方面已采取了一些自救动作。

如11月4日，在市场上传出奥园健康拟出售55%股权予合生的消息。多家媒体当日还曾报道，参与洽谈的收购方有碧桂园服务、龙湖智慧服务、保利物业等公司，奥园给出的报价是30亿元。

而当日晚间，奥园和奥园健康也均发布公告，称奥园正寻求出售奥园健康旗下的物业业务，正与第三方初步讨论。

财报数据显示，奥园健康今年上半年总收入同比增长83%至10.03亿元，其中物业管理服务、商业运营服务、智能化工程服务及大健康服务的收入占比分别为79.8%、15.6%、3.6%和1.0%。

随后，奥园开始项目处置。11月14日，奥园公告，其全资附属公司奥园香港公司以9亿港币（约合人民币7.37亿元）向第三方集中出售3家BVI公司全部股权及债权。

从公告来看，这3家BVI公司旗下唯一资产就是香港西半山旧楼燕贻大厦，为“旧改”项目。2018年初，奥园斥资8000万港币购得，拟重建发展。

彼时此举，意味着奥园首次布局香港楼市。公开资料显示，燕贻大厦占地面积约1.09万平方尺，以最高地积比率约5倍计算，可开发建筑体量约5.45万平方尺。

公告显示，出售燕贻大厦的相关资产将录得约1.77亿港元的亏损，但奥园认为，考虑到当下的市况，资产变现对增加营运资金、提升流动性有帮助，且该资产出售后资金净额“拟用于偿还贷款融资及用作本集团的一般营运资金”。

公告显示，这9亿港元的交易对价分为两次支付，首笔款项5000万港元，自订立协议日期起45日内或双方共同约定的其他日期，买方再向奥园支付另外8.5亿港元。

同在11月14日，奥园在广州奥誉荔塱置业有限公司的持股比例由100%下降为51%，认缴资本从1亿元减少至5100万元；而承接奥园原有的49%股权的是世纪金源旗下的广州金源鸿大置业有限公司。

值得注意的是，广州奥誉荔塱置业持有广州市东塱村改造项目，这是奥园储备的一个大型旧改项目，总货值约402亿元。

而展期方案能否顺利通过，这对奥园来讲至关重要，这将决定奥园能否为自身的腾挪资产和处理到期债务赢得空间和时间。

目前来看，奥园的业绩销售，也面临着当前房地产市场下滑挑战。最新一期销售数据显示，2021年前10个月,奥园销售额累计1086.3亿元,同比增长10%。按照奥园2021全年销售目标为1500亿元计算，目前已完成72.42%。

但10月单月，奥园销售额虽然达到101.3亿元，但环比9月单月的109.5亿元，则下降了7.48%。