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平安不动产遭监管问询，爆雷潮下风险如何？
发布于：北京市

9月22日，中国证监会披露《关于平安不动产有限公司向专业投资者公开发行公司债券申请文件的问询函》。问询函显示，近期，证监会收到发行人公开发行公司债券时隐瞒债务违约有关举报，具体内容为，发行人为一笔2.5亿元银行贷款提供流动性支持，该笔贷款中有2亿元逾期，经法院判决，发行人承担连带清偿责任，但发行人未予清偿。

证监会要求发行人对上述事项进行补充说明并披露，要求主承销商、发行人律师进行核查，并对所涉事项是否对发行人公开发行公司债券条件造成影响发表明确意见。证监会要求在3个月内向深圳证券交易所提交书面回复意见及电子文档。不能按期回复的，证监会可依法作出终止审查的决定。

据有关媒体报道，对于问询函中提到的举报事宜，平安不动产回应称，该举报内容不实，平安不动产不存在隐瞒债务违约事宜，相关信息详见后续交易所公告。

商业模式

作为中国平安旗下专业的不动产投资及资产管理平台，平安不动产曾被外界寄予“中国黑石”的厚望。

早在1995年，平安集团在深圳成立了平安物业投资管理有限公司，当时中国的城市化率仅30.96%，正处于城市化加速阶段的起跑线上。2007年开始依托平安信托，联动平安银行、平安证券及平安资管的渠道及资金投资布局房地产业务，2011年获得不动产及私募股权投资双牌照，随后正式成立平安不动产。

平安不动产的资金来源有三部分：自有资金、保险资金和第三方资金（机构和个人客户）。由于平安不动产具有全过程金融产品的设计能力，募资能力强，使得其能通过“融、投、管、退”的全价值链路径，将业务周期长短组合，股债权形式灵活配置，进行多样化的金融产品布局和主动管理。

1、平安不动产逐步形成了资产管理和不动产投资两大板块业务。

一方面，作为平安集团的不动产投资与资管平台，平安不动产获得了一定的业务资源支持，主要投资并管理写字楼、物流园区、康养园区等持有型不动产，获得物业管理、资产运营、工程管理、投资顾问等收费型收入以及不动产的租金回报。

另一方面，平安不动产以股权或债权模式参投房企的项目开发公司，通过项目开发及销售，获得投资收益。实操中，平安不动产往往是纯粹的“财务投资”，“不操盘、不并表”，解决了开发商冲规模过程中的资金压力，深受开发商欢迎。

最早平安信托成立的房地产投资部门，就采取了房地产项目财务投资的模式，后来成立的平安不动产延续了这一路径。

2、资产管理依赖于关联交易，真正赚钱的是不动产投资业务。

从营业收入和利润结构看，平安不动产的资产管理业务主要依赖于母公司平安集团的业务输送，该项业务的利润也比较低，真正贡献净利润的是不动产投资业务，即正在全面清退的房地产项目财务投资收益。

2022年年报显示，从关联方收取的物业管理费、租赁费、咨询费、租赁管理费及工程酬金的金额合计8.17亿元，占营业收入的37.91%，2021年的数据为20.58亿元，占营业收入的52.99%。

在利润结构方面，2018年至2022年的5个年度财报数据显示，平安不动产投资收益占营业利润的比例分别为147.02%、118.38%、97.09%和 99.07%、266.40%。

2020年以来地产行业下行压力大，楼市销售下滑，流动性风险持续增大，受此影响，公司投资收益从2020年开始持续下滑，导致营业总收入及利润总额也处于下行趋势。

爆雷潮下的风险

险资通常是市场上不容忽视却又经常隐藏在地产巨头背后的“资金大佬”，近几年房企频繁出险、爆雷，继恒大爆雷后，近段时间碧桂园也出现了流动性风险。

中国平安作为“国内隐形地产大亨”，过去几年间曾先后重仓持股碧桂园、融创、华夏幸福、朗诗、旭辉等13家房企，受房企爆雷及违约潮的影响，其不动产投资业务的风险也在增大。

相关信息显示，平安不动产对外控股或参股的房地产项目公司超过400家，由于是对外小股出资的形式，其出资所承载的本金回收及获取回报的不确定性风险，并不体现在平安不动产表内，其中，对出险民营房企的敞口较大，多家项目公司涉及股权质押、冻结及商票违约。

此外，根据上票所数据显示，2022年3月-2023年4月，平安不动产参股的项目公司共发生57笔商票逾期，合作方包括雅居乐、迪马实业、正荣、中南建设等。

1、在房地产行业流动性危机背景下，中国平安全面减持了地产股。

2022年年报显示，中国平安的保险资金投资组合中不动产投资余额为2045.62亿元，在总投资资产中占比4.7%。相较2021年末的2161.38亿元、投资比例5.5%，分别减少5.36%及0.8%。

在资本市场，平安系持有华夏幸福的净额已经从2022年初的36.21亿元降至年末的25.22亿元，股权占比仍为25.02%；对碧桂园的持股由2015年的9.9%降至2022年末的5.74%；对中国金茂的持股由14.02%降至13.36%；对旭辉控股的持股由2017年的10.12%到2022年末彻底清零。

平安不动产对房地产项目合作方的退出，是出于维护自身现金流安全的考虑。2022年，在房地产行业销售遇阻、回款艰难、融资断流的背景下，平安不动产遭受了业绩冲击及现金流压力。在住宅项目的资金回收压力下，一些非住宅项目也受到波及。

2、平安不动产风险如何？

在中国平安2023年中期业绩会议上，管理层提及，关于城投债和不动产，用8个字来形容就是“敞口可控，风险可控”。其强调，中国平安从前年开始就逐渐压降不动产的规模，现在不动产领域布局的主要方向是租赁住房，这样的长期租赁现金流，是符合中国平安负债需求的。

在半年报“重大风险提示”中，平安不动产指出：“基于平安集团保险资金资产配置及公司自身投资需求，平安不动产正处于业务稳定发展阶段，未来视新增项目情况，可能需要通过外部融资来平衡现金流。发行人面临现金流平衡在一定程度上依赖外部融资的风险。”

同时，平安不动产也表示：“不动产项目的投资周期较长、资金需求量较大，现金流量的充足程度对维持公司正常的经营运作至关重要。若未来发行人融资渠道不畅或不能合理控制成本，可能对发行人的偿债能力造成一定的不利影响。”

（1）营收、利润双双下滑

2023年中期业绩显示，公司总营收5.42亿元，同比减少48.96%；其中，资产管理业务板块营业收入同比下降58.03%，主要是投资顾问费收入、财务顾问费收入、资产管理费收入减少所致；不动产投资业务板块营业收入同比上升105.59%，营业成本同比上升68.63%，主要是出售物业规模增加。

归母净利润7.09亿元，同比减少39.66%，主要是投资收益减少所致。

2022年营业收入21.55亿元，同比下滑44.53%；净利润8.97亿元，同比下滑80.38%；归母净利润9.02亿元，同比下滑80.27%。利润大幅下滑的主要原因为，其投资收益缩水近半。

（2）资产负债率长期保持在55%左右，资产受限程度低

截至2023年6月30日，总资产为1086.79亿元，总负债600亿。截至2022年末，平安不动产总资产1096.51亿元，同比减少7.91%；总负债612.99亿元，同比减少9.4%；总负债率55.9%，同比下降0.92个百分点；净资产483.52亿元，同比减少6.14%。

公司整体资产受限程度很低，流动性较强：截至2023年6月，受限资产16.24亿元。

截至2023年6月，发行人合并口径有息债务余额437.38亿元，同比下滑4.07%；其中，公司信用债券中，公司债券余额139.34亿元，非金融企业债务融资工具余额47亿元；共有52.44亿元公司信用类债券在2023 年 8 月至 2024 年 4 月内到期或回售偿付。

截至2022年底，公司1年以内到期借款174.63亿元，1-2年到期借款152.36亿元，在2023年及2024年面临一定集中偿债压力，其中2024年债券到期规模较大。

（3）现金类资产无法覆盖短期债务

截至2023上半年，经营现金流量净额19.41亿元，投资现金流量净额-0.42亿元，筹资现金流量净额-34.23亿元。期末，现金及现金等价物98.75亿元。

截至2022年末，经营现金流量净额39.34亿元，同比增加82.89%；投资现金流量净额-95.27亿元，同比减少294.03％；筹资现金流量净额-32.08亿元，同比收窄24.73%。现金及等价物115.13亿元，同比减少42.96%。

尽管背靠中国平安，平安不动产并不缺钱，但在现有的环境下，其巨额负债实则压力不轻。正因为如此，平安不动产2023年或将全面退出房地产业务，清退存量住宅投资项目。

（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健）

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