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“楼市调控标兵”长沙出奇招放松限购：“出租”就算无房 会有城市跟进吗？
5月11日，据“长沙发布”微信公众号消息披露，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组日前正式印发《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》（以下简称“《方案》”），其中的亮点是，纳入试点的存量房，将不再纳入家庭住房套数计算，也就是说，不受限购政策限制。

“出租”不计入家庭住房套数 运营年限不低于10年

根据《方案》，长沙通过全面打通新房、二手房、租赁住房市场“通道”，选择长房集团、长沙建发集团作为试点企业，开展盘活存量房供作租赁住房试点。《方案》施行之前已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。通过试点，既提高存量房源利用率，又增加租赁住房供给，稳定住房租赁市场，促进职住平衡和房地产良性循环，力争到2025年末筹集租赁住房不少于15万套。

《方案》对盘活存量房供作租赁住房试点运营管理进行规范。业主选择将存量房盘活供作租赁住房，应与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》（简称《协议》），《协议》中明确了出租方式、运营年限、资金监管、交易登记、规范运营、违约责任以及双方权利和义务。

在出租方式方面，盘活存量房以轻资产运营为主，存量房业主与试点企业签订《协议》后，既可以委托给试点企业出租运营房屋，也可以选择自行出租运营房屋，均须纳入服务平台监管。鼓励试点企业成为从事委托经营的轻资产住房租赁企业，增加市场流动性。

在运营年限方面，存量房供作租赁住房运营年限不低于10年，自房屋在服务平台完成租赁合同备案之日开始计算。

更多市民喜提新“房票” 房价会上涨吗？

长沙楼市振奋人心的政策消息不断。

早在5月6日，长沙明确限购区域内家庭购买第 2 套商品住房的间隔时间，统一按满 4 年计算。这一政策将家庭购买第二套房间隔时间缩短了 1-2 年，释放出一波换房需求。

有一种声音称，对于购买住宅性质公寓的人群来说，5月11日新政策同样将带来利好。将市场上难以出售的 " 小房子 " 拿去作为租赁住房，将为家庭换取一张房票。

业内人士认为，按照此政策，对于已经拥有 2 套房的家庭来说，相当于拥有了第三张房票。长沙家庭将家中的一套房出租给试点企业，相当于多了一张房票。

实际上，在5月6日二套房政策调整之后，湖南中原研究院分析称，政策变化后，总计释放购房需求 39125 人，其中，短期新增需求 16992 人，中期新增需求 22133 人。

毋庸置疑的是，两个政策相叠加，将有更多长沙人获得 " 房票 "，楼市短期将会出现一定火热情况。

实现“住”与“防炒”有效协同 有利于租金下降

据了解，租赁住房旨在解决新就业大学生、青年人、产业工人等“新市民”群体阶段性住房困难问题。长沙是中央财政支持住房租赁市场发展试点城市，也是住建部确定的全国40个大力发展保障性租赁住房的重点城市之一。

对于长沙存量房出租不纳入限购，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，长沙政策设计非常新颖，一方面满足了有房人群对住房再次购置的需求；另一方面还能有效地落实“房住不炒”。这是避免“住”和“防炒”之间冲突，实现二者协同的有效手段。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，从此次长沙政策出发点看，主要还是为了盘活存量资产、扩大可出租房源、大力发展租赁市场，但是也找准了居民家庭的痛点，相关房源出租后，可以不统计为家庭住房套数，具有振奋和刺激效应。换句话说，虽然本意可能不在放松购房政策，但客观上也会带有松绑的效应。相关居民家庭若是按照此次方案规定对外出租房源，则可以实现“一举两得”的效应，既对外出租了房源、也增加了购房的资格或套数。

“长沙政策有现实可行性。一方面，现在要稳房价，但高房价下要实现房价稳定，需求就是有限的，因为新市民难以买得起。这样，有购买力的就是已经买房的有产者。但是，我们严格的限购政策，认为多套房的，就是炒的，这样的政策和理念下，有购买力的很难买房，新市民又买不起。通过这个政策，有购买力的能买得起了，还能将其投入租赁市场，让没有购买力的人有房子住。”李宇嘉说。

李宇嘉还认为，长沙政策能够实现多方利益协同。一方面，大量房子投入租赁市场，租金必然会下降，这也有利于降低新市民的租房成本，实现体面居住；另一方面，靠市场化的手段，自然而然就解决了保租房的筹集渠道。现在，保租房任务量很大，冲在前面的是央企国企，他们发挥社会责任，做大量的保租房，但供应的可持续性、有效性尚待提高。通过这个政策，保租房的目标就实现了，因为一旦量大了，租金就下来了，这是保租房的最终目的。

长沙楼市新政操作被指“技术流” 会有城市跟进吗？

长期以来，长沙因楼市平稳而成为行业“标兵”，多项政策均成为其它城市“抄作业”的样本。

5月11日，长沙出台楼市新政，引发市场热议。

据报道称，1~4月份已有近120城出台松绑楼市的调控政策，主要措施包括放宽限购限售、下调房贷利率、发放购房补贴、放松房企融资环境、降低首付比例、交房即发证等，而长沙此举可谓全国首创。

当前全国经济面临承压，诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，长沙新政催化了首次改善性需求的释放，以租换售，呼应了支持改善性需求的基调，对促进当地房地产市场回稳有着重要意义。王小嫱指出，今年房地产市场各地政策基调很明晰，预计宽松基调贯穿全年，政策形式也会越来越多样化。长沙此次的租购并举，一举两得，值得其他城市借鉴。

(资料来源于证券时报、长沙发布等)

责任编辑：任业刚 UN879