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21城发布房价限跌令!限跌限涨令,真能控房价吗? 北京企业网站设计 网站制作 网站建设 北京设计网
发布时间:2021-11-22 12:43:22 作者:北京网站建设 来源: 浏览次数:12次

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21城发布房价限跌令!限跌限涨令,真能控房价吗?
文|《财经》记者 陈嘉瑶 实习生 桂澜珊 张笑语

编辑|王博

2021年的买房人会遇到很多怪现象。

北京一套新房的装修费有时和房价一样高,二线城市惠州买套房,可能会白得全套家电、十年物业费。

这是限价令下,开发商应对监管打的擦边球。

11月15日,国家统计局发布70个大中城市10月商品住宅销售价格指数。

数据显示,10月房价整体下跌且跌幅略有扩大。房价下跌的城市数量增加,其中新房下跌城市增加16个,二手房下跌城市增加12个。

同日,“21城发布房价限跌令”词条登上微博热搜榜。

今年以来,部分地方政府通过发布红头文件、召开房企座谈会、通报违法违规查处情况等手段,要求开发商不得恶意降价促销,扰乱市场秩序。

除了引发关注的限跌令,北京、深圳等多个城市也出台了不同形式的限涨令,包括发布二手房指导价、引入房地价联动机制等。

限价令的初衷在于稳房价,但《财经》记者在采访中发现,其短期调节波动尚可,长期作用有限。

一方面,限涨、限跌令下,房企为了提高利润或是快速卖房会想出上述各种踩线方法,控制房子的实际成交价;另一方面,站在购房者角度看,买涨不买跌是人性,限跌令不会让一个城市的购房者变多,限涨令也不会让投资客失去热情。

谁在限涨,谁在限跌

据《财经》记者不完全统计,今年发布限价令的城市中,发布限涨令的城市均为一线、新一线及二线城市,而发布限跌令的城市则多为三四线及以下城市。

58房产研究院分院院长张波分析,三四线及以下城市房价波动比较大,开发商今年在这些低能级城市的销量不及预期,现金回流慢。其中负债率高、资金压力大的开发商受影响更大,更有动力打折促销。

某头部房企项目在2019年最火爆时售价可达13000元/平方米。2020年以来,该项目售价不断下跌,现已降低至8000元/平方米,与2019年最高点相比降幅达38%。

面对房价下跌压力,11月1日,镇江扬中市建筑房地产业商会提出倡议,呼吁开发商积极维护新房市场价格稳定。在售楼盘同一楼层、同一户型的成交价不低于上季度成交均价的95%,新开盘房源销售价格不低于备案价格的85%。

除了三四线,有一些增长乏力的二线城市,情况也不甚乐观。

限价令只是权宜之计

市场过热就出限涨令降温灭火,市场降温就出限跌令取暖提振,这样简单直接的调控方式不仅效果甚微,还产生了副作用。

多位业内专家表示,理解政府及时出台限价令的初衷。

许小认为,如果房企为促销回款陷入价格战,市场预期崩塌,最终结果将是多输的。

首先,房价过度下跌会令居民家庭资产大幅贬值,此后,退房纠纷、停止还贷等现象将随之出现,如果形成规模将影响社会稳定。

其次,恶性价格战将导致房企清库存越来越困难,买涨不买跌的心理会让购房者持续观望,且低价销售只能缓解房企短期现金压力。开发商牺牲利润甩卖后患无穷,影响其持续经营。

最后,房地产市场持续低迷会影响地方政府的税金收入,而且一旦开发商对市场丧失信心,拿地意愿下降,政府土地出让收入也会受到影响。各级政府都不愿看到上述局面。

但他也表示,通过限跌令限制开发商的打折促销力度,可能会影响其项目销售进度,进而影响房企回笼资金,引发企业经营风险。

他建议各地出台限跌令,应综合考虑各项风险因素。

张波认为,单一地通过行政方式限制房价下跌对市场的影响有限。限跌令的推行可能会引起房地产企业的恐慌心理。如部分开发商变相降价回笼资金,形成传导效应,导致更多房企降价销售。

控制房价下跌应辅以更多配套性政策手段,比如实行针对性贷款政策,区分首套、二套贷款利率,或控制按揭贷款的审批和放款速度。

否则,可能会造成预料之外的效果,如市场并未按照政策的预计轨迹变动,房价仍然持续下跌。

“限涨的地方咱们去买,限跌的地方别碰。”一位购房者在知乎平台上分享自己的心得。他的老家昆明在8月出台了限跌令,他已经决定不回去买房了,而是打工攒钱去买限涨的城市。

北京大学国家发展研究院教授徐建国在《房价的逻辑》一书中谈到,房地产调控会改变房价上涨的分布,也会改变房价上涨的节奏,但是不改变房价上涨的趋势。另外,限价政策的直接效果是扭曲了市场上的价格信号,创造了寻租机会,不利于解决居民的住房问题。

许小乐也表示,房价是房地产市场的温度计,价格管制能短期内改变预期,为政府调控价格背后的供需关系等赢得时间,但也只是权宜之计。中国房地产市场真正需要调控的是价格背后的东西,比如供给是否充足、信贷政策的松紧程度是否合适等。但相关政策也需要在实践中逐步完善。

空白研究院院长杨现领认为,目前房地产政策是围绕“房住不炒”展开的,但防止“炒”和保障“住”两个方面常常会冲突。如果没有好的政策抓手,很容易误伤。比如二手房参考价制度,如果和信贷挂钩,会有效抑制需求。这一定程度上抑制了“炒”,但对“住”的伤害也是很大的。未来房地产税落地后,这个问题可能会得到更好的解决。

房地产税一旦落地,大概率会增加拥有多套房房主的纳税压力,但首套房客户则无需过多担心。这相当于抑制了炒房客,但不会误伤刚需客。

 

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