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土地少卖2万亿、房子少卖4万亿，专家说“报复性买房”？真扯
作者| 猫哥

来源| 大猫财经
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“报复性买房”会发生吗？极大的可能性是，不会。

2022年卖了多少房子呢？

统计局数据显示，前11个月，商品房的销售面积12.13亿㎡，同比下滑了23.3%，销售金额11.86万亿，同比下滑26.6%，如果按这个数字来计算，销售均价9777元，已经低于2020年。

市场的千亿房企已经从高峰的43家跌到了20家，百亿房企从112家又减少了50家，收缩已经成为房企的主旋律。

有机构预测，经过2022年底销售冲刺，2022全年的销售面积或将达到14亿㎡，销售额14万亿，如果能够达到的话，与2021年相比，也少卖了4.19万亿。

这4.19万亿，是被压抑的需求，还是消失的需求，话都得分开讲。

2022年前11个月，房地产新开工面积11.2亿㎡，虽然同比下滑了38.9%，但是这些新开工的房子，如果按100㎡/套折算，也有1000多万套，而截至11月底，全国的还有5.5亿㎡的库存，又是550多万套。

盘子越来越大，能接盘的人却越来越少。

2021年，出生人口1062万，而净增人口只有48万，2022年的官方人口数据还没出，如果参考2021年的12%下滑速度，再考虑疫情的影响，2022年出生人口预计不足千万。

而进一步攀升的死亡率，以及疫情带来的超额死亡，2022年中国将首次出现人口负增长，而在更长久的未来，这种趋势可能没法逆转，日韩的例子已经摆在那里了。

现在的销售，依然瞄准的是城镇化的空间，一门心思把房子卖给农民，而城镇化的空间，也在逐渐见顶，新政策不是要繁荣农村，鼓励有志青年到农村去吗？

经过这几年的市场教育，大家都意识到，真正有投资价值的城市已经不多了，而这些城市的通病是，房价已经涨上去了，你说这些城市的房产是消费品，那你肯定是在开玩笑。

其实说一千道一万，报复性卖房最大的敌人，还是收入。

本质上，最大的困扰就是一个字：钱。

虽然这几年的银行信贷在逐渐放松，现在的利率已经与欧美地区倒挂，现在可以说，利息已经很便宜了。

但是，收入跟不上啊。

就在前几天，央行公布了2022年四季度的储户调查报告，收入感受指数是仅次于2020年Q1的低点，而收入信心指数则是近年来的最低值，而就业感受指数和就业信心指数，均为近年新低。

所以，在这种预期之下，存钱已经成为大家共同的选择，去年居民储蓄增加了10万亿，内心戏都是：手里有钱，心里不慌。

投资的在为套牢困扰，吃死工资的，在想方设法保住饭碗，顺带着还要被“做副业”割韭菜，第一批还不起房贷的，房子已经被银行收回去拍卖了，顺带着还因为不够覆盖贷款，再赔一笔钱。

“这个时候你跟我说买房？你莫不是在逗我？”

即便现在防控放松，全国着力恢复经济，但经济不会立马被修复，收入不会瞬时增加，有需没钱，还是刚需吗？

“丈母娘买房”、“生娃买房”也是刚需，但是看看现在适婚年龄人群和育龄人群，还结婚吗？还生孩子吗？

房住不炒，是为民生，而民生的基础，就是对未来有信心。

其实，在央行的调查里面，其实大家也表明了自己的态度，对下一季度房价，14.0%的居民预期“上涨”，53.7%的居民预期“基本不变”，18.5%的居民预期“下降”，13.8%的居民“看不准”。

半数以上的居民预期是“基本不变”，与政策预期其实是一致的。

稳定发展，就是房地产市场发展的主旋律。

当然了，在2022年，房地产市场经过一波风险出清，再加上各种扶持政策加持下，房地产行业还是会有一定的局部复苏迹象的，毕竟真金白银砸进去，也要弄出点响动来。

但，传说中的“报复性消费”、“报复性买房”，大概还是只会出现在传说里。

能不折腾、少折腾、活下去，才是正题。