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广州一手房价格也跌了，中介过紧日子上街揽客，刚需买家苦恼“潜规则”
来源：时代财经

从黄埔看到番禺万博，夏烨（化名）明显感觉到广州市场在降温，“楼盘的访客比去年和今年前几个月少了很多。”而近几个月广州一手房的价格走势让想要买房的她逐渐安心下来。

数据也印证着市场风向的改变。国家统计局8月15日公布的全国70城房价数据显示，广州一手房在连涨15个月之后迎来了下跌，环比下降0.1%。而据房天下数据，8月广州一手房共成交7166套，环比下降8.48%，同比下降27.03%。

贝壳研究院广州分院院长李茂喆对时代财经表示：“一手房备案价管理政策让项目售价实打实地有所下降。另外，当下楼市调控频发，二手房指导价政策不只影响二手房的市场预期，也提升了一手房市场客户的观望情绪”

广州一手房降价了，中介开始上街发传单揽客

虽然只是0.1%的微小降幅，但对连涨了15个月的广州楼市而言，已经是一个比较明显的信号。

广州向来是一线城市中的楼市“洼地”，但在去年走出不一样的行业。尤其是2020年下半年，在市场情绪、供应充足等利好刺激下，一二手房成交节节攀升，一手房更创下近四年来的新高，成交突破10万宗，同比上升27%。

由于周边城市深圳、东莞的调控加码，溢出需求带动广州楼市行业上涨，涨幅数次位于一线城市之首，并在全国70城中高居TOP10。连续数月爬升后，广州2020年一手房均价同比上涨约5%，达30025元/平方米。

今年3月末，位于广州番禺的越秀和樾府开售二期，单价较几个月前上涨约20%，但新推的170套房源依然遭到抢购，再次重现项目首开时“秒光”的耀眼成绩。

这只是广州楼市行情上涨的一个“缩影”。房价上涨的压力下，广州开始加大调控力度，于4月初出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，对一手房实行价格指导，不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。7月，限价进一步升级，要求拿过预售证的项目再次取证时，备案均价需较上一期推盘均价下调3%。

南沙区某房产中介对时代财经证实“限价已执行一段时间”，对一手房交易的影响立竿见影，“新房价格下跌了，成交情况也受到影响”。要知道在深圳等周边城市购买力的推动下，南沙成为去年广州楼市的“白月光”，一手房均价同比增长27.45%至26643元/平方米。但合富研究院8月的市场月报数据显示，政策轮番收紧下，南沙高位回落，在售楼盘周均成交量在10套以内。

下行行情也出现在广州另一“风向标”区域黄埔区。合富研究院数据显示，在人才购房政策取消、科学城宅地全周期限价等多项政策的叠加影响下，黄埔区8月去化率降至5成左右，而今年前7月平均去化率为75%。“楼盘销售都上街发传单揽客了，以前没见他们这么积极过。”关注黄埔合生中央城的购房者邓兰（化名）对时代财经称。

从事中介工作近三年的曾言（化名）主要负责广州区域内的一手房，她对时代财经表示，以前很少上街发传单，现在得出去宣传，做社区开发。

“潜规则”重现江湖，刚需买房仍不容易

楼市虽然渐趋平稳，价格也趋于稳定，但对于刚需来说，买房仍然不易。均价下跌的背后，降低装修标准、精装变毛坯、提高首付比例等成为堂而皇之的“潜规则”。

辛梓（化名）看到黄埔合生中央城单价3.62万/平方米的消息后，兴冲冲跑去售楼处，结果乘兴而去、败兴而归。“好的楼层和朝向，不是想买就能买，挑客户的，首付要五成甚至七成。”

买到称心的房子成为“资金实力派”的优待。“政府限价，这个单价不愁卖不出去，不差钱的人可以挑好房源，但我们这些只付得起三成首付的刚需，根本没有选择余地。”

9月16日，有中介透露广州番禺大学城板块的奥园恒基学院将开盘，均价3.8万元/平方米，面积在105平方米至220平方米之间。在“5a精装修”“一线江景房”的加持下，这样的价格很是诱人。但中介对时代财经称，这不是 低价。“如果首付比例高的话，可以来现场与开发商再讨价还价。”

“限价”红线下，除了降低配置、提高首付比例外，个别楼盘开始捂盘了。刘洋（化名）就遇到掏空家底还没买到房的苦恼。去年，他从佛山调来广州天河工作。今年7月，以低于市场价20%的价格卖掉老家的一套房产，又找家人借了一笔钱，认购了广州黄埔的万科城市之光，但目前，该楼盘还未开盘。

“广州楼市供应充足，在当前下行的市场环境下，捂盘的只是极少数备案价未达预期的楼盘，多数楼盘还是想要尽快出货。一些认筹理想的楼盘优先全款或高首付的客户，也只是为了加快资金回笼速度，而不是不想卖。” 广州克而瑞首席市场分析师肖文晓称。

“目前来看，无论是‘金九银十’还是年底，开发商的营销压力只会越来越大，二手房交易参考价的出台也使新房价格失去了‘一二手倒挂’的根基，预计随着购买力的减弱，楼盘挑客的现象会越来越少。”

在李茂喆看来，广州一手房价格下行会持续。“目前市场处于‘金九银十’的关键节点，市场供应量明显增加，后续大量新货也将上市，市场竞争压力会进一步加剧，项目涨价动力减弱。”